Descubra como a cobrança ilegal no ITBI pode gerar direito à restituição, graças à recente decisão do STJ.
Agora, o cálculo correto do imposto é baseado no valor real pago na compra do imóvel, não mais vinculado ao valor do IPTU das Prefeituras Municipais em todo o país.
Assim, se você adquiriu um imóvel nos últimos cinco anos, seja residencial ou comercial, pode ter direito à restituição do valor pago a mais no ITBI.
O STJ, por meio dos recursos especiais repetitivos (tema 1.113), estabeleceu três teses importantes sobre o cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transacionado em condições normais de mercado, não se vinculando ao valor do IPTU, que não pode ser utilizado como base para tributação.
2) O valor declarado pelo contribuinte na transação é presumido como condizente com o valor de mercado, que só pode ser contestado pelo fisco mediante um processo administrativo regular.
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente.
Antes dessa decisão, os municípios utilizavam a maior base de cálculo entre o IPTU, o valor do negócio ou o valor venal de referência.
Para verificar se você foi cobrado indevidamente, é necessário analisar os valores relacionados à transação imobiliária específica, incluindo a escritura e os documentos de lançamento do imposto. Verifique se foi utilizado o valor da transação (constante na escritura), o valor venal do imóvel (constante no carnê de IPTU) ou o valor venal de referência estabelecido pela prefeitura.
De acordo com o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos, entendido como o valor em condições normais de mercado para as transações imobiliárias.
Lembre-se de que cada imóvel possui uma avaliação individualizada, influenciada por fatores como benfeitorias, estado de conservação e necessidades do comprador e do vendedor. Portanto, o lançamento desse imposto ocorre, em geral, por meio da declaração do contribuinte, com a possibilidade de revisão pelo fisco mediante um processo administrativo que garanta o contraditório e a ampla defesa.
É essencial realizar uma análise jurídica prévia das regras do município onde o imóvel está localizado e dos valores cobrados antes de ingressar com uma ação judicial.
Se você constatar que pagou a mais pelo ITBI, é possível recorrer ao judiciário por meio da ação de repetição do indébito, buscando a restituição da diferença com juros desde a data do pagamento incorreto. Essa ação ganha ainda mais força com a decisão atual do STJ, que estabeleceu o tema de forma definitiva pela.
Brol Advocacia
Marlon Cassio Brol – Advogado
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