No cenário do mercado imobiliário, uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem causado uma onda de preocupação entre proprietários e investidores. O medo de ver suas transações imobiliárias invalidadas e seus bens penhorados pela Fazenda Pública tem se espalhado, e é hora de entender o que está por trás dessa decisão que vem mexendo com o setor.
A determinação em questão coloca em risco não apenas a transação em si, mas também os atuais proprietários de imóveis. Isso ocorre porque, em sua essência, a decisão aponta que, se o antigo dono do imóvel estava inscrito na dívida ativa quando o imóvel foi vendido, independentemente dos diversos proprietários que possam ter existido entre eles, há um risco substancial de penhora do bem. Uma reviravolta impactante, não é mesmo?
O cerne dessa questão está no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), que estipula que a alienação ou oneração de bens por alguém com dívida junto à Fazenda Pública, devidamente inscrita como dívida ativa, é presumida como fraudulenta. O resultado? O imóvel em questão pode ser tomado como pagamento para quitar essa dívida.
Essa reviravolta tem sua origem na Lei Complementar nº 118 de 2005, que introduziu essa presunção de fraude em transações imobiliárias a partir daquela data. Antes disso, a fraude só era considerada se houvesse uma citação judicial prévia. Portanto, as transferências de propriedade a partir de 2005 carregam essa sombra de suspeita.
Diante disso, torna-se claro que toda a negociação imobiliária exige um escrutínio minucioso das documentações e certidões do bem em questão, especialmente a matrícula do imóvel. Transferências de posse, hipotecas, financiamentos, restrições e execuções de credores devem estar devidamente registrados nesse documento. No entanto, as dívidas ativas, muitas vezes, não são encontradas na matrícula de um imóvel.
Com essa decisão do STJ, a conclusão é clara: os futuros proprietários de imóveis precisam estar mais atentos do que nunca e buscar nas instituições públicas as certidões de dívidas ativas de todos os antigos proprietários daquele imóvel antes de firmarem qualquer promessa de compra e venda ou realizarem um significativo pagamento de entrada no imóvel.
O mercado imobiliário não é mais o mesmo após essa decisão, e a cautela é a palavra-chave para garantir que suas transações ocorram de forma tranquila e legal. O alerta está dado, e cabe a todos os envolvidos nesse setor se adaptarem a essa nova realidade, na qual a prudência é a melhor amiga dos negócios.
Marlon Cassio Brol
Advogado especializado em direito de família e imobiliário
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Foz do Iguaçu/PR